광명뉴타운 신축 vs 구성남 신축 어디를 선택해야 할까?

안녕하십니까 거꾸로투자하는 쇼킴부동산입니다 오늘은 경기도 재개발의 양대산맥으로 알 수 있는 구성남과 광명시 한번 비교해 보는 시간을 갖도록 하겠습니다 영상 전에 구독과 좋아요 부탁드립니다 아파트를 고를 때 실패할 확률을 줄이는 방법이 있습니다 지하철역 주변으로 대단지가 몰린 곳을 사라는 거죠 대표적인 예시가 있습니다 5호선 애호계역과 상일동역 주변 그리고 2호선 잠실새내역 주변 7호선 신풍역 주변을 생각하시면 괜찮을 것 같습니다 경기도에서 이런 입지를 가진 곳이 있습니다 경기도 재개발 양대산맥이라 불리는 광명유타원과 성남구시가지 개발 사업이 그것이죠 광명유타원은 광명사거리역과 7호선 철산역 주변으로 대규모 정비 사업장이 몰려 있고요 성남구시가지 재개발 사업은 8호선 산성역부터 시작해서 신흥역까지 이어지는 8호선 라인으로 대규모 정비 사업들이 밀집되어 있습니다 또한 이 지역들은 많은 투자자 그리고 실수자가 상담을 신청하는 지역이기도 합니다 이 두 곳 모두 호불호가 크게 갈리는 곳입니다 재개발이라는 게 뭐예요 기반 시설 열악한 곳의 주거 환경 개선 사업이잖아요 그리고 여기서 말하는 기반 시설이 무엇이다 도로나 공원이나 상하수소나 주차장 같이 기본적으로 갖춰야 되는 것들이 부족하다 보니까 당연히 이 재개발을 추진하는 지역은 주거지로 평가가 굉장히 안 좋은 곳입니다 그래서 이런 지역에 투자를 하거나 아니면 내 집만 원 하세요 권하면은 그 주위 지역 주민 사람들은 이렇게 생각해요 저런 달동네에 나보고 살라고? 서울 송파구에 사시는 분들은요 뭐 방희동이나 문정동 이런 데 사시는 분들한테 거요동이나 마촌동에 아파트 살라 그러면 질색하는 것과 비슷한 이치예요 재개발 밀집 지역의 인근 주민들은 생각이 바뀌게 됩니다 시간에 따라서요 분양 시점에는 이렇게 생각을 해요 야 저 동네 진짜 별로인데 분양가도 비싸게 나왔네 저거 처양 넘는 사람들 이해를 못하겠다 이렇게 얘기를 해요 그리고 입주 시점에 어때요 야 아파트만 좋지 살기는 별로야 이렇게 평가절하를 합니다 그리고 나서 그 아파트가 연이어서 입주하게 되면 주변 환경도 빠르게 바뀌거든요 그러면 어떻게 이야기를 한다 와 저 동네 언제 저렇게 살기 좋아졌어? 나도 한번 신축 살아볼까? 이렇게 생각을 한다는 건데 이런 생각이 들 때는 이미 늦었다는 거죠 먼저 경기도 성남시 재개발부터 소개를 해드리겠습니다 산성역을 시작으로 단대 5거리역 신흥역 주변으로 해서 재개발 사업이 활발하게 진행되고 있고 이미 신축 아파트로 들어온 곳이 많이 있죠 먼저 산성역 주변으로 해서 대장 역할을 하고 있는 산성역 포레스티아가 있습니다 현재 전용 84타입이 12억 5천부터 시작입니다 산성역 포레스티아 바로 아래쪽으로 산자프라 불리는 산성역 자이 프로지오가 있죠 4774호 2023년에 완공됐고 현재 전용 84타입이 12억 5천부터 시작입니다 산성역 인근에 마지막 카드 산성역 해리스톤이 있습니다 3387호고요 2027년 말에 입주 예정입니다 현재 입주권은 12억 4천부터 시작이에요 입주권은 뭔가요? 조합원들의 분양권인데요 일반적으로 주변시세 대비 좀 가위로 낮게 형성됩니다 왜 저렴한가요? 얘가 초기 투자금이 높아서 그래요 단대 5거리역 주변으로는 이편은 새삼 금빛 그란메종이 있습니다 5320세대 2023년부터 입주했습니다 현재 10억 1천만원부터 5단지가 매물이 나와있고 호가는 좀 더 낮아지고 있는 추세에요 마지막으로 신흥역 보겠습니다 신흥역 주변으로 신흥역 하늘채 랜더스원이 있습니다 2411세대 대단지고요 2022년부터 입주를 했습니다 현재 전용 84타입이 11억 7천부터 호가라고 있어요 마지막으로 가장 최근에 분양한 신흥역 해링턴 스퀘어 2212호고요 구성남에서 드문 평지에서 아파트 단지가 조성돼 있습니다 2027년 말에 입주 예정이고요 현재 전용 84타입 분양권이나 입주권은 12억부터 호가를 하고 있습니다 성남시 재개발 아파트 전망은 어떤가요? 강남역 접근성이 좋은 4기 지역이 있습니다 수지, 광교, 관악, 성남이 있는데 이 구성남 지역은요 신축 매머드급 단지가 몰린 유일한 지역이다 이렇게 보시면 돼요 신축 매머드급 단지가 뭐가 좋은데요? 커뮤니티 시설이 잘 돼 있잖아요 커뮤니티 시설이 잘 돼 있고 이런 매머드급 단지는 주변 환경도 좀 바꾸는 측면이 있거든요 그래서 시간이 지날수록 서서히 선호도가 올라가는 특징이 있습니다 실제 요즘 젊은 사람들이 많이 이 지역의 신축을 문의를 해요 특히 산성역 주변으로 학원도 많이 늘어나다 보니까 산성역 주변 선호도도 계속 올라가는 추세입니다 근데 이 지역은 입주 2년차 다가오는 아파트가 있어요 신흥역 하늘채 랜더스원 2022년 9월부터 입주를 했고 이 편의세상 금빛그란매종은 2022년 11월부터 입주를 했습니다 일반적으로 이런 재개발 아파트는요 입주 2년차 특히 겨울에 기회가 많이 있어요 일단 애들 데리고 딱 입주를 했는데 주변에 학원이고 뭐고 아무것도 없다 보니까 불만이 생겨요 그러면서 어디로 옮겨간다? 애들 키우기 좋은 환경 학원과 많은 지역으로 옮겨갈 생각을 한다는 거죠 그게 언제 한꺼번에 매물이 쏟아진다? 입주 2년차 겨울에 애들 학년이 끝났을 때 나오게 된다는 겁니다 구성남 지역에 이번에 내 집만원이나 투자하러 오신 분들은 입주 2년차가 되는 아파트를 잘 살펴보시기 바랍니다 이제 광명시 살펴보겠습니다 광명 사거리를 소개해드리기 전에 먼저 철산륙을 보실 필요가 있어요 이 철산륙 주변으로 주공 아파트 재건축 사업이 이제 많이 추진된 곳이 있는데 그 추진된 구조 한 곳이 바로 철산륙 로트캐슬 SK뷰 클래스트입니다 현재 광명시 대장 역할을 하고 있죠 전용 8사 타입이 현재 13억 5천부터입니다 또한 그 위로 철산자이터 헤리티지 내년 5월에 입주 예정인데 얘는 현재 전용 8사 타입이 13억부터 시작해요 올해 광명 지역이 많이 올라갔죠 광명 사거리역 주변에서 관심을 가질 첫 번째 단지는 광명 센트럴 아이파크입니다 광명 4구역이에요 2025년에 방문했고 1957세대입니다 광명 사거리역 주변에서는 입주가 좀 빠른 편에 속해요 현재 전용 8사 타입이 12억 8천부터입니다 또한 현재 입주를 진행 중인 트리우스 광명이 있습니다 3344호고요 2024년 말에 입주가 시작됩니다 현재 전용 8사 타입이 10억 9천만원부터에요 여기는 이제 비역세권으로 분류가 되죠 마지막으로 광명 사이 센트럴 SK뷰가 있습니다 광명 5구역이에요 전용 8사 타입이 현재 11억 3천부터입니다 입주권은 입주가 많이 남을수록 시세하고 좀 가격이 차이가 나요 마지막으로 광명 9구역 광명 롯데캐슬 시그니처가 있습니다 1498세대고요 2027년 말에 입주 예정입니다 현재 10억 1천만원부터 측정되어 있어요 광명 재개발 아파트의 전망은 어떤가요? 괜찮아요 왜냐하면 이제 수도권 서쪽의 드문 신축 아파트 밀집 지역 생각보다 서쪽 지역에 기반이 있어서 여기를 벗어나지 못한 사람들이 많이 있는데 여기서 돈 좀 잘 버는 맞보리 부부가 선택할 수 있는 고급 주거지역이 생각보다 많지 않더라 그에 따른 시도성이 부각이 됩니다 또한 철산역 주변으로 학원가가 있어서 구성남 지역과 다르게 인근의 학원을 쉽게 이용할 수 있는 장점도 있어요 물론 산성역에서는 위례 신도시를 많이 이용하는데 그 아래쪽으로는 위례 신도시 학원가를 이용하기가 쉽지 않거든요 또한 저는 이렇게 생각을 합니다 광명 사거리역 주변으로 해서 신축 아파트가 많이 들어올 거고 여기에 또 중소형 면적 비율이 많거든요 제가 볼 때는 3-4년 뒤 젊은 부부들의 성지가 될 가능성이 있어 보입니다 광명 유타운대 성남 재개발 교통 한번 비교해 보겠습니다 집값은 교통이 결정한다 말씀드렸죠 광명 사거리역에서 강남역까지 38분 여의도까지 30분 광화문역까지 43분이 소요됩니다 어느 한국 가깝지는 않지만 그렇다고 이 세 곳 모두 다 못 갈 정도는 아니에요 반면에 산성역은 강남역까지 31분으로 좀 가까운 편이고요 여의도까지는 45분 광화문역까지는 54분입니다 참고로 산성역 주변은 판교 접근성이 괴찮죠 구성남 전체적으로 반면에 광명 사거리 쪽은 가산지지탈단지 구로지지탈단지와 굉장히 가깝습니다 그래서 딱히 광명이나 성남 교통적인 측면에서는 우열을 가리기가 쉽지는 않아요 그래서 이런 것들이 모두 다 이미 매매값에 반영이 된 상황입니다 거의 두 개 지역이 가격이 비슷한 흐름을 보여요 그럼 광명 뉴타운 성남 재개발 어디가 좋은 투자처일까? 저는 이것을 투자처를 선택하기 이전에 좀 고민을 해보시라고 말씀을 드려요 나는 실주자다? 내가 만약에 이 투자한 아파트에 혹시 들어갈 일이 생겼을 때 내 생활권은 어디가 더 가까운 것이냐? 광명 한 번도 안 가봤어요 근데 광명에 투자한다는 거 좀 이상하죠? 나는 산성역이 어딘지도 모르는데 내가 투자를 한다? 이게 맞진 않는다는 겁니다 투자는 최악의 상황에 내가 들어가 살 생각도 해야 돼요 부동산 제도가 언제 어떻게 바뀔지 모르거든요 그럼 내가 분명히 들어가야 될 상황, 고민하는 상황이 반드시 올 수도 있다는 겁니다 특히 부동산 같은 경우는 장기적 관점에서 접근해야 되는데 내가 들어가 살면서 그냥 시간에 뭉개버리면서 투자하는 방향도 있거든요 그래서 광명 뉴타운과 성남 재개발 고민을 한다 그러면 저는 이렇게 말씀을 드리고 싶습니다 내가 들어가 살 때 어디가 생활권에 가까운지 그것에 포커스를 맞추시라고요 나는 지방에 살았는데 그런 거 안 중요한데? 그럼 단기적 관점에서 전세와 관련된 입주 물량을 보셨으면 좋겠어요 2017년 말까지 입주가 없는 구성남 지역과 앞으로 2년간 본격적으로 입주하는 광명시를 비교할 때 전세가 변동세는 어디가 더 클 것인가? 그걸 따지면서 투자 관점에서 보셨으면 좋겠습니다 하지만 장기적으로는 비슷하게 본다는 거예요 오늘 구성남과 광명 지역의 두 지역 비교해 보는 시간을 가졌습니다 오늘 영상 도움이 되셨나요? 도움이 되셨다면 구독과 좋아요 그리고 이 지역에 관심 많으신 분들께 공유 꼭 부탁드립니다 감사합니다