이제부터 여기서 급매가 쏟아집니다! + 부동산에서 이렇게 말하세요!

안녕하십니까 거꾸로 투자하는 쇼키부동산입니다. 오늘은 9월 9일 멤버십 영상을 공개합니다. 영상 주제는 지금 부동산 가면 이렇게 하세요 입니다. 금매 나오는 순서와 부동산 행동요령 그리고 똑똑한 가락타기까지 총정리를 드리겠습니다. 이번 겨울 내짓만원 하실 분들께 이 영상 큰 도움이 되실거라 확신합니다. 쇼키부동산 멤버십은 주 3회 멤버십 전용 영상이 올라가게 됩니다. 주 3회 멤버십 영상으로 내짓만원과 투자의 모든 것을 만나보시기 바랍니다. 네이버 프리미엄 콘텐츠에서는 더 저렴하게 이용하실 수 있습니다. 지난 멤버십 영상에서 집을 많이 보라고 말씀드렸죠? 가을은 임장하는 시기, 자 같은 단장 두 번만 가보잖아요? 어지간한 정보는 다 돼요. 교육 관련된 거 만카페 조사하면 다 나오고요. 주변 환경이나 뭐 아파트 단지 내부 그리고 실제 평면 구조 같은 거 보는 거 두 번 보시면 거의 도사급 된다는 겁니다. 아시다시피 10월은 8월부터 분명히 달라졌습니다. 특히 상승을 주도한 지역, 정구점 찍은 지역이나 올초 대비해서 많이 급등한 지역은 많은 변화가 있었어요. 일단 대단지 같은 경우는 지금 어쩌다 한두 건 거래되는 추진이고요. 중소규모 단지는 매수 문의가 뚝 끊겼다는 얘기가 계속 나오고 있습니다. 하지만 이런 상황에도 불구하고 실거래가와 호가가 차이가 큰 곳이 대부분이에요. 실거래가는 국토부에서 한 15억 5천 찍혔는데 호가는 16억에서 16억 5천이라고 그래요. 금매라고 가보면 16억에서 1천만 원 깎아준다 그래요. 반면에 거래는 확연히 감소했기 때문에 집을 보면서도 이런 생각 들어요. 야, 이 가격이 맞아? 뭔가 좀 불만이 가득 차지는데 그래, 싸다, 비싸다, 공인중개업사에서 맨날 얘기해 봐도 소용없어요. 그 사람들은 그냥 올라온 매물 보여주는 역할만 하는 겁니다. 예전처럼 그 시세에 못 팔아요. 가격을 낮추세요. 매도자한테 이런 말 하면 큰일 납니다. 그냥 평가하지 마시고요. 구경만 하시라고 말씀드렸죠. 시장에 변화 조짐이 있는 것을 부동산이 말해주나요? 매도자한테 말해줘요. 진짜 정확하게 얘기해요. 약간 과장해서 말하는 경우도 있어요. 반면에 매수자한테 일절 말 안 해줍니다. 대단지가 거래된 것을 말해주면서 오히려 매수대기자한테 불안하게 해요. 근데 정말 중요한 것은 추세거든요. 몇 동 몇 호가 거래됐다. 이게 중요한 게 아니에요. 그 전에 거래가 얼마 있었는데 이번 달에 거래가 얼마 됐다. 그게 중요한 거거든요. 갈아타는 사람들한테 부동산 사장님이 제한이 많이 오는 것도 이런 식이에요. 자, 이거 16억까지 하는데 내가 15억 4천까지 한번 낮춰볼게. 이거 가격 낮추면 미리 잡아놓은 게 어때요? 하면서 선매수를 제시하는 경우가 굉장히 많이 있습니다. 갈아타려는 분들이 부동산에서 절대 하면 안 되는 게 있어요. 내 집이 팔리지 않은 상태에서 매수하는 행위, 특히 시장 변동성이 커지는 겨울을 앞두고 하는 게 굉장히 위험해요. 이거 잘못하잖아요? 지옥을 보게 됩니다. 나만 죽어 나가요. 공인중개업소는 아무런 신경을 써주지 않아요. 나만 집 안 팔려서 난리가 난다는 겁니다. 벌써 7월, 8월에 선매수한 사람들의 급한 모습이 서서히 보여지고 있어요. 이런 매물이 겨울철에 초금매로 변신하게 되는 겁니다. 자, 이렇게 하시는 거예요. 이걸 그대로 따라하세요. 매수 의지를 강조하고요. 집을 보고 싶다고 말씀을 하세요. 그리고 집을 실제로 보셔야 돼요. 평면도 백날 보는 거하고 가서 직접 보는 거하고 천지차이에요. 그리고 집을 보고 나서 공인중개업소에서 이야기할 거 아닙니까? 이거 살 거예요? 안 살 거예요? 빨리 사시는 게 좋을 것 같은데? 그러면 사정이 있어서 결정을 미룬다고 전달을 해요. 이 집이 비싼지 많이 얘기할 필요도 없고, 와이프가 좀 더 지켜보자고 하던데요. 아니면 우리 집이 좀 안 팔려서 좀 더 지켜볼게요. 이렇게 이야기를 합니다. 근데 중요한 건 1번, 2번까지는 다 해요. 근데 진짜 중요한 건 3번이에요. 3번이 뭐예요? 자, 그렇게 집 보고 왔어요. 어떻게 해야 돼요? 한 번에서 두 번 정도 그 부동산에 가보셔야 돼요. 이게 굉장히 중요합니다. 그렇게 가보신 다음에 아, 이 사람이 그냥 뜨내기로 구조만 본 사람이 아니구나. 정말 매수의지가 있는 사람이구나. 확인을 시켜줘야 겨울철에 진짜 금매가 있을 때 1순위로 연락을 준다는 겁니다. 이 3번이 굉장히 중요해요. 왜 그러냐면 매도자가 있어요. 이 사람은 꼭 팔아야 되는데 집 보러 오지도 않아요. 자, 그러면은 분명히 가격을 깎아줄 의향도 있는데 그것이 네이버 부동산에 나오는 거는 싫어요. 왜? 네이버 부동산에 나눠서 내놓으면 이게 괜히 매수자 유입은 안 되고 다른 데도 매물 낮추면서 경쟁이 일어날까 봐 안 보여주고 싶은 겁니다. 그래서 어떻게 만약에 물어보냐면 부동산 사대님한테 혹시 금매로 내놓으면 바로 살 사람 없어요? 그럼 부동산 대표가 어떻게 얘기를 해요? 아, 관심이 많은 분이 있긴 해요. 얼마까지 낮춰질 수 있는데요? 그럼 매도자가 한 번 이 금액까지 생각해 보겠습니다. 산다 그러면 그렇게 해가지고 공인중개업소 사장님이 그 자주 찾아왔던 사람한테 제일 먼저 연락을 하는 거예요. 그래서 겨울철에 나오는 진짜 초금매는 네이버 부동산에 등록도 안 되고 그냥 바로 실거래가로 직행하는 경우가 많이 있다는 겁니다. 매수 대기자도 조급함을 버려야 돼요. 선호도 높은 단지에 아랄 로얄동 로얄층 금매가 지금 나올까요? 이제 거래가 깎아낸지 한 달 됐는데 조정도 순서가 있어요. 조정장에서 하락 순서 먼저 신축에서 거리가 멀수록 금매가 나온다 생각하시면 돼요. 신축, 준신축, 재건축 추진 구축 그 다음에 일반 구축 일반적으로 금매는 이 재건축 추진 구축이나 구축에서부터 나오면서 준신축 신축으로 올라가게 된다는 거죠. 투자금이 많이 들어가는 자선도 금매가 빨리 나와요. 그래서 투자금이 큰 재개발, 서울같은 경우는 초기 투자금이 굉장히 많이 들거든요. 그 뒤이어서 입주권도 서서히 금매가 나오게 됩니다. 그래서 예전에는 잠실적인 엘리트리 아파트 시세, 특히 엘스하고 리센츠 시세를 보면서 시장 변화를 체크했는데 요즘 더 빨리 체크할 수 있는 게 바로 올림픽파크 포레온의 입주권입니다. 지금 올림픽파크 포레온 입주권 같은 경우는 8월 초 대비해서 5천만 원 정도 하락한 상태예요. 신도시나 메모리트급 단지에서도 금매가 나오는 순서가 있어요. 먼저 신도시는 외곽을 시작으로 해서 중심지로 금매가 나오는 흐름이 이어지게 되고요. 메모리트급 단지는 제일 먼저 저층부터 금매가 나옵니다. 그 다음에 새끼 매물, 중저층, 로얄동, 로열층 매물로 금매가 나타나게 돼요. 왜? 저층에서 가격을 많이 후려치게 되면 사람들이 가성비를 찾는 사람들이 있거든요. 그쪽으로 수요가 되고요. 그것만으로도 거래가 안 된다면 일단 시작가 자체가 낮아지게 되니까 중저층 매물 보유자나 로얄동, 로열층 매물 보유자들도 심리적 압박을 겪기 때문입니다. 일단 고점 매도 기회는요. 7월 말에 사실상 끝났다는 걸 인정을 해야 돼요. 물론 여전히 매수 대기자는 분명히 있다고 생각합니다. 매수 문의가 줄어들었지만 살 사람이 없는 건 아니에요. 왜? 6월에서 8월 달 매도자, 많이 거래가 이뤄졌으면 산 사람도 있겠지만 판 사람도 있을 것이고 일반적으로 부동산을 판 사람들은 현금을 갖고 있는 걸 굉장히 불안하게 하거든요. 갈아탈 준비를 하고 있어요. 다만 신중하게 보기 때문에 일단 관망세가 나타나는 거죠. 그럼 이 신중한 사람한테 보답이 들어가야 거래가 체결이 되는 거예요. 그래서 제 경험상 1천에서 2천 낮추는 것은 효과가 없어요. 그냥 기한을 주고 이거 한 달 동안 팔아보고 안 되면 그냥 전세를 놓든가 그냥 살든가 하겠습니다. 이런 식으로 해가지고 과감하게 좀 많이 낮추는 게 더 저는 효과가 있다 생각을 합니다. 갈아타기 하는 분들도 잘 생각하세요. 특히 상급지 갈아타는 분들. 이거 상급지 갈아탈 때 2, 3억 그냥 쉽게 깨져버립니다. 취득세 높죠. 양도세, 2주택자 처분하게 되면 1주택은 좀 양도세 많이 나오는 편이에요. 보통 양도세 중과세율이 적용 안 된다 하더라도 양도차액의 20% 내외가 나가거든요. 전체 80% 양도차액을 그대로 가져가는데 세금 겨우 20% 내는 게 뭐가 문제냐 해도 실제 갈아탈 때 워낙 비용이 많이 나가다 보니까 이것도 좀 출혈이 있어 보여요. 그리고 인테리어 비용 뭐 했다 하면 거의 요즘 억단이 부르다 보니까 이것도 적지 않은 비용이고 복비도 만만치 않다는 겁니다. 팔 때 살 때 그리고 만약에 주채 팔고 갈아타는 사람들은 복비를 세 군데 다 내야 되는데 그것도 웬만한 중형차 가격 나가는 경우도 있어요. 그래서 매도하고 나서 새로 사면 아파트가 2억 3억 올려도 본전이라는 이야기가 나와요. 그래서 갈아타기도 굉장히 신중해야 됩니다. 그러면 어떨 때 갈아타야 될까요? 명분이 확실해야 돼요. 출퇴근을 단축시킨다든가 더 나은 교육 때문에 간다든가 아니면 나는 죽었다 깨어나도 이 아파트 사고 싶었어. 난 이걸 사는 게 내 인생의 목표야. 가지고 싶은 자산을 산다든가 이런 명분이 있어야 갈아타는 비용을 감안해서라도 갈 수가 있는 거예요. 그래서 의지가 충분할 때 실행하는 게 좋은데 가장 좋은 거는 자녀 교육 보고 가는 게 가장 의지도 좋고 이제 실행할 수 있는 명분도 쌓여지고요. 결과도 좋아요. 다만 이 결과가 언제 나온다? 한 5년 뒤를 봐야 되는 거죠. 그래서 상급시 갈아타는 분들은 내가 이 아파트에 최소 5년에서 10년까지 거주할 집을 산다는 생각으로 해서 접근하시고 수리까지 하셔야 돼요. 비용은 생각하지 마시고요. 갈아타는 것보다 나는 아이들한테 좋은 교육 환경을 만들어 준다 생각으로 가시면 되는 겁니다. 그리고 요거는 상급지 부분이고요. 만약에 내가 보유한 주택이 9억 이하의 중저가 주택이다 하시면 갈아타는 걸 좀 적극적으로 더 알아보신 것을 추천드려요. 이번 겨울이 저는 괜찮다고 생각을 합니다. 제가 상담할 때 가장 강조하는 것이 바로 황금성입니다. 이 황금성은 세대수에서 나와요. 아파트를 매수하시는 분들 이 세대수 많은 단지 황금성 높은 단지를 선택하시기 바랍니다. 위기에서 갈아타기 기회를 잡는 사람도 그나마 황금성 있는 아파트를 보유했다는 전제가 깔려 있어야 돼요. 그래서 앞으로 부동산 시장에 접근하시는 분들 거래가 많은 단지를 선택하시기 바랍니다. 특히 겨울에 거래가 많은 곳이 진짜예요. 이상 영상 마치겠습니다. 감사합니다.